北京西站，兩條地鐵交匯處，來往人流密集，可謂商業(yè)發(fā)展黃金地?？删褪沁@樣一塊寶地，駐扎著一個“扶不起的阿斗”。近日，北京商報記者走訪北京西站占地10萬平方米的光耀東方 購物中心 ，發(fā)現(xiàn)空置率卻達八成。西三環(huán)人來人往，卻只讓商家“看得見、摸不著”。

招租不明朗

光耀東方廣場是集公寓、商業(yè)、商務(wù)樓于一體的大型綜合體項目。區(qū)域周邊交通發(fā)達，同時，項目周邊生活及市政配套較為完善。可就是這樣集各種優(yōu)勢于一身的大型商場卻遲遲招不上商。該 購物中心 位于光耀東方廣場內(nèi)。北京商報記者走訪時發(fā)現(xiàn)，在光耀東方 購物中心 底商有一家在營的星巴克，星巴克的人氣不錯，而進入到 購物中心 內(nèi)部，卻顯得十分凄涼。北京商報記者看到，一層僅一家玉石零售攤位，二層有呷哺呷哺、屈臣氏，以及一戶兒童培訓(xùn)機構(gòu)，到四層幾乎沒有什么商家，只有零星的幾個門臉兒還在維待，其中包括世茂國際影城，就連原本應(yīng)該人氣火爆的電影院仍在苦苦支撐。前來觀影的消費者李先生向北京商報記者表示，原本電影院旁還有個游戲城，但前段時間已經(jīng)閉店，“周末時，這兒的人流還可以，但在工作日客流很少，游戲城也是因為經(jīng)營差而閉店關(guān)張”。此外，光耀東方 購物中心 的地下一層已全部空置。而該 購物中心 張貼的公告顯示，地下一層原為美食城，因消防問題被關(guān)閉。

二層的一位工作人員向北京商報記者表示，光耀東方 購物中心 已經(jīng)于半年前展開招商工作，“如今， 購物中心 依然呈現(xiàn)空置情況。”時隔一年，再次來到 購物中心 觀看電影的劉先生表示，“這兒的店鋪較之前更少了。”

供需不匹配

有業(yè)內(nèi)人士認為，實體零售商想要獲得漂亮的成績單，要在運營前進行深度調(diào)研，對 購物中心 進行合理的業(yè)態(tài)配置安排。

相關(guān)資料顯示，光耀東方 購物中心 商業(yè)業(yè)態(tài)曾考慮全面覆蓋各類消費人群，成功拉動區(qū)域商業(yè)品質(zhì)，更想打造一個“全維度”的商業(yè)模式。

在光耀東方 購物中心 看來，商業(yè)是沒必要進行消費人群劃分的，人均消費從幾十元到上萬元的涵蓋都是應(yīng)該做到的，而這就是光耀東方廣場的創(chuàng)新全覆蓋業(yè)態(tài)設(shè)計。

現(xiàn)在看來，該 購物中心 曾引入的商家紛紛撤離，之前策劃的商業(yè)業(yè)態(tài)配置已經(jīng)“瓦解”。北京商報記者注意到，原本光耀東方集團斥5億元巨資收購的動批網(wǎng)也在一年前撤離，現(xiàn)在動批網(wǎng)每層與商場連接的大門已經(jīng)封閉。

客流難留

不只是光耀東方 購物中心 ，北京西站的周邊，聚集著不少商業(yè)設(shè)施。然而不管是其地上的南廣場、北廣場附近的商業(yè)，還是地下的商業(yè)，都盡顯蕭條。商家似乎都面臨同一個問題——人流，西站的人流看得見摸不著，這讓附近的商場定位很困難。有業(yè)內(nèi)人士認為，正是由于北京西站巨大的人流難以抓住，后來的商家在定位上已經(jīng)有所調(diào)整，來乘車的旅客肯定不是目標客戶，但毫無例外的是，它們都全部沒見起色。

對此，北京商報記者采訪了中商經(jīng)濟研究所主任姚力鳴，他表示西三環(huán)居民區(qū)密集，蘊藏著巨大的消費潛力。臨近西客站，有較大的客流資源，辦公租賃的優(yōu)質(zhì)選址。在實體零售整體走下坡路的大趨勢下，實體零售招商不明朗在所難免。如果地產(chǎn)知名度低，很難對“知名”品牌、商戶產(chǎn)生吸引力，惡性循環(huán)不利于實體零售商的發(fā)展。光耀東方廣場的體量較大，現(xiàn)階段出租、招商不明朗，可能仍需要較長的調(diào)整緩和期，實現(xiàn)形勢逆轉(zhuǎn)。

北京工商大學(xué)經(jīng)濟研究所所長洪濤也表示，現(xiàn)在幾乎所有 購物中心 都在轉(zhuǎn)型中，而定位不準確不能吸引消費者才是主因，現(xiàn)有的消費需求量比較少，整體購買量都在下降。西站地區(qū)的購物場所已經(jīng)調(diào)整過好多次了，但是每次調(diào)整的效果都不是很明顯，主因還是西站的人群多數(shù)以乘車為主，沒有時間購物。還有一點就是西站地區(qū)現(xiàn)有的網(wǎng)點價格都比較高，服務(wù)質(zhì)量也不好。目前需要明確定位，所以，要考慮附近居民跟游客之間的取舍，消費者們需要什么樣的商品及服務(wù)才是重點。

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本文來源： 光耀東方購物中心為何留不住消費者