實體商業(yè)的頹勢似乎已難以遏制。截至9月初，已經(jīng)公布半年報的百貨商場中，60％業(yè)績下滑，“綠肥紅瘦”的格局已經(jīng)形成。萬達(dá)等知名商業(yè)巨頭，也頻頻被爆出閉店計劃。
西安的實體商業(yè)現(xiàn)狀如何？華商報記者日前對此進(jìn)行了走訪——
西安萬達(dá)新天地空置嚴(yán)重 開業(yè)三年租金縮水八成
“這地段真是可惜。”在西安市大差市萬達(dá)新天地一層經(jīng)營服飾店的孫女士感慨，原本覺得大差市口人氣沒問題，又靠著萬達(dá)這金字招牌，開店穩(wěn)賺不賠，“沒想到現(xiàn)在連本都快包不住了。”
9月10日中午，華商報記者在現(xiàn)場看到，該商場共有三層，整體人氣冷清。一層沿東大街的店面大多開門營業(yè)，但進(jìn)店顧客寥寥，不臨街的店鋪干脆大門緊鎖。二層、三層更為慘淡，基本看不到顧客，近一半的商戶也關(guān)著門，不少店面上貼著“轉(zhuǎn)讓”、“租售”的字樣。因為三層集中了湘菜、牛排、主題火鍋、燜鍋、咖啡等多家特色餐飲店面，華商報記者特意在中午吃飯時間進(jìn)行觀察，發(fā)現(xiàn)除了小吃城的人稍多，開門營業(yè)的店面里上座率多不足三成。
據(jù)萬達(dá)內(nèi)部人士介紹，雖然身負(fù)萬達(dá)之名，但新天地項目只是由萬達(dá)進(jìn)行前期承建，后期的運營、物業(yè)管理都交由物業(yè)公司來做。
萬達(dá)新天地的租金也一路下滑。2012年開業(yè)時，萬達(dá)新天地的商鋪月租曾達(dá)到5、600元/㎡，現(xiàn)在一層的月租只有一百元出頭一平方米，二、三層的月租更是低至數(shù)10元一平，3年間縮水差不多八成。即便如此，空置的商鋪仍然少人問津。有商戶介紹，該項目是散售而不是自持，缺乏統(tǒng)一管理，空置率一直偏高，再加上附近地鐵施工的影響，導(dǎo)致現(xiàn)在的運營慘淡。因為生意差，租不出去，租金越來越低，形成了惡性循環(huán)。
去百貨化，成萬達(dá)不可逆轉(zhuǎn)趨勢
有媒體報道稱，萬達(dá)百貨在全國的90多家門店，將會被“砍”掉一半。除了關(guān)閉濟(jì)南、唐山、江門、溫州、沈陽及荊州等多個地區(qū)40多家嚴(yán)重虧損的門店，上海寶山、泉州、襄陽等地區(qū)的門店也面臨調(diào)整，壓縮經(jīng)營面積。
經(jīng)營狀況不佳，是萬達(dá)百貨被大規(guī)模“處理”的根本原因。公開資料顯示，萬達(dá)百貨去年完成收入154.9億元，同比增長39%，只完成調(diào)整后計劃的91%。此外，萬達(dá)百貨凈利潤增虧7%，虧損不斷擴大。很多門店都需要萬達(dá)商業(yè)對其“補貼”——止損已成為萬達(dá)百貨的當(dāng)務(wù)之急。
“其實在全國范圍內(nèi)，萬達(dá)在西安的業(yè)績很不錯，算得上獨善其身。”一位在曾在西安萬達(dá)供職的人士介紹，新天地店之所以沒做起來，和銷售型物業(yè)有很大關(guān)系。說白了，就是都賣出去了，業(yè)主自己經(jīng)營，和萬達(dá)已經(jīng)沒什么關(guān)系了。
記者注意到，除了新天地項目，西安其他幾家萬達(dá)廣場人氣尚可、運營正常，但部分百貨也面臨調(diào)整，例如：民樂園萬達(dá)百貨的負(fù)一層，原本被服裝品牌的柜面占據(jù)，現(xiàn)已進(jìn)行圍擋，并標(biāo)出了“食尚天地文化餐飲、體驗升級”的字樣；大明宮萬達(dá)開業(yè)僅僅一年，有門店已經(jīng)更換品牌、正在重新裝修。
“萬達(dá)正在去傳統(tǒng)百貨化，這是一個不可逆的趨勢。”某商業(yè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士評價。
不關(guān)地段的事 閉店現(xiàn)象在西安頻繁發(fā)生
“萬達(dá)百貨在全國范圍內(nèi)的關(guān)店和調(diào)整，其實是百貨業(yè)、實體商業(yè)不景氣的縮影。”一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士說，熟悉商業(yè)投資的人都清楚，地段是決定此類物業(yè)成功與否的關(guān)鍵。西安市面上頻發(fā)的關(guān)店事件，說明地段也不是商業(yè)項目的“救命稻草”。
小寨被視為“時尚潮流中心”、是僅次于鐘樓的西安第二大商圈，去年卻連續(xù)發(fā)生了潮BUY匯、金鷹國際小寨店的閉店事件。今年以來，金莎、銀泰等綜合性商場，也有多個品牌店面撤柜或更換。
RET睿翼德商業(yè)地產(chǎn)研究中心分析，金鷹國際小寨店的失敗可以歸結(jié)為“硬件落后、動線混亂和同質(zhì)化競爭”，有業(yè)內(nèi)的總結(jié)更直白“就是業(yè)績不好”。至于潮BUY匯的閉店？固然有“定位單一、主題不明確和內(nèi)部規(guī)劃混亂”的毛病，但同質(zhì)化競爭激烈也是不爭的事實，華商報記者了解到，近兩年小寨區(qū)域內(nèi)與潮BUY匯定位相似的海港城、百匯市場和飛炫廣場經(jīng)營業(yè)績均有不同程度下滑，商戶因此而關(guān)店或搬店時有發(fā)生。
“實體商業(yè)的關(guān)店潮甚至已蔓延到餐飲。”陜西經(jīng)典派商業(yè)地產(chǎn)管理有限公司董事長朱林說，餐飲類業(yè)態(tài)的利潤較高，經(jīng)營壓力較小。今年有很多餐飲店也開不下去了，只能說實體商業(yè)整體碰到了困局。
五年以內(nèi)西安商業(yè)項目要增加到100個？
實體商業(yè)的頹勢似乎已難以遏制。截止9月初，已經(jīng)公布半年報的百貨商場中，60%業(yè)績下滑，“綠肥紅瘦”的格局已經(jīng)形成。有從業(yè)者這么說：百貨業(yè)面臨的嚴(yán)峻狀況，不止財務(wù)報表上的負(fù)增長那么簡單，不少百貨公司開門一天，就虧損一天。
另一方面，面臨過剩隱憂的商業(yè)地產(chǎn)仍在“壘積木”。據(jù)商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)世邦魏理仕的一項調(diào)查顯示，去年全世界建造商場最多的10個城市中，中國就占了9個，中國在建商場面積占全世界在建商場面積的一半多。
西安也面臨類似問題。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前西安擁有的購物中心、百貨已超過40家。此前有數(shù)據(jù)預(yù)測，到2020年以前，還將有近60個商業(yè)項目（購物中心、百貨占重頭）集中上市。也就是說，西安的實體商業(yè)項目有可能增加到100個。
一位熟悉西安商業(yè)發(fā)展的人士回憶，2008-2011年，每年還只有一個集中式商業(yè)項目入市；2012和2013年，西市城、秦漢唐、凱德廣場、世紀(jì)金花珠江時代廣場、賽格購物中心、金莎等扎堆入場；從2014年開始，新增數(shù)量開始向兩位數(shù)靠攏并一發(fā)不可收拾，“西安實體商業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了‘超飽和期’。”
中國指數(shù)研究院監(jiān)測顯示，截止8月底，西安商業(yè)市場存量的去化周期超過9年，比年初增加5年，市場風(fēng)險較高。
電商沖擊不是借口 抄襲害死實體商業(yè)
據(jù)聯(lián)商網(wǎng)統(tǒng)計，2014年，全國約200家百貨門店關(guān)閉，包括141家外資店和60家本土店。今年1-8月，全國百貨業(yè)態(tài)共關(guān)閉73家門店，其中不乏百盛、馬莎、華堂、尚泰、王府井等知名中外企業(yè)。而他們對外解釋的原因出奇的一致：宏觀經(jīng)濟(jì)不景氣、市場環(huán)境變化、電商沖擊。
“經(jīng)濟(jì)低迷、環(huán)境變化和電商沖擊并非決定因素。”朱林說，我們能看到有的實體商業(yè)難以為繼，但也有不少購物中心人氣火爆、活的很好。他認(rèn)為，下滑的主因是消費者的轉(zhuǎn)移和自身模式的缺陷。簡單來說，就是同質(zhì)化競爭帶來了實體商業(yè)的自相殘殺。
克而瑞總經(jīng)理朱郁說，部分項目的衰敗，與營銷包裝不力也有很大關(guān)系。看看前面提到的失敗案例，有些甚至是傳出閉店消息的時候，才被消費者知道。
“每出來一個項目，都打出引領(lǐng)西安的概念，實際卻是對成功者的抄襲，復(fù)制了一個又一個翻版，經(jīng)營內(nèi)容雷同，這是目前西安商業(yè)項目普遍存在的問題。”金輝地產(chǎn)西安金輝商業(yè)物業(yè)管理公司總經(jīng)理鄭孟哲指出，甚至連營銷也在跟風(fēng)，比如：開業(yè)時展覽變形金剛、小動物等。如此抄襲，短期內(nèi)會帶來客流增長，但從招募新的核心客群角度，效果微乎其微。
“傳統(tǒng)的 零售 模式也已落后。”鄭孟哲舉例說，過去 零售 商經(jīng)營成本增加，可以通過商品漲價轉(zhuǎn)嫁到消費者身上；現(xiàn)在很難行得通，因為資訊通暢、商品價格透明。既然提價受阻，一些管理滯后的實體店面只好閉店止損或者升級改造。
就地消費比購回消費更有前途
超飽和的預(yù)期下，實體商業(yè)和百貨業(yè)的前景如何？如何在殘酷的競爭中脫穎而出？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，找準(zhǔn)客戶需求、線上線下融合或是生存之道。
“西安的商業(yè)體量增大，很可能會導(dǎo)致多中心的出現(xiàn)，客戶分流是必然趨勢。”西安郵電大學(xué)經(jīng)管學(xué)院院長張鴻教授認(rèn)為，商業(yè)綜合體必須找準(zhǔn)客戶群，點對點出擊。他說，以前大賣場掛出打折海報就能坐等顧客上門，現(xiàn)在需要借助互聯(lián)網(wǎng)手段擴大影響；以前百貨門店引廠進(jìn)店搞聯(lián)營，現(xiàn)在應(yīng)嘗試定制化、個性化的經(jīng)營方向。
對實體商業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)的融合，朱林歸納為“線上嫁店遠(yuǎn)行，線下帶電經(jīng)營”，也就是線下主做客戶體驗和交流，在線上進(jìn)行推廣銷售。他說，百貨和實體商業(yè)的思路一定要變，傳統(tǒng)的“購回消費”（指消費者買完東西就離開的消費）已經(jīng)難以打動消費者，當(dāng)務(wù)之急是增加“就地消費”的內(nèi)容，讓顧客愿意留下來。
“主題百貨是未來商業(yè)的發(fā)展方向。”鄭孟哲說，比如：迪斯尼公園吸引的是以兒童為中心的家庭型顧客，環(huán)球影城吸引的是好萊塢電影迷。百貨商場又未嘗不可做成公園，成為市民消磨時間的去處。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著人們消費意識的改變，越來越多的人開始喜歡休閑式消費，自家附近如果有好的去處，自然大家愿意去，而商家要能吸引人來，還能讓人來了不想走，這就是就地消費的優(yōu)勢。
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