前 言
承蒙貴公司的信任，敝司能為西海明珠商業街（以下簡稱本項目）提供策劃及推廣建議書，并多謝貴司提供之資料。本策劃方案旨在證明發展商一個正確無誤的投資方向，并通過對本項目的初步分析研究，項目定位的闡述，以及招商推廣手法的突破性等，將一幅鮮明而生動的天富興旺和美好的雄起圖，在公眾面前展現無遺，能引導投資客抓住這罕有的投資機會，使西海明珠商業街成為一個城中熱點。整體推廣概念將于建議書內作扼要闡述。諸多細節問題在雙方協商之后再行定論。
項目分析
一、項目概況
項目位置：地處深圳市南山區桃園路與南油大道交界處，南山區區政府正對面，與深圳大學隔街相望
項目面積：總面積約7600㎡，共三層，一層約4000㎡；二層約1000㎡；三層約2600㎡
周邊配套：南山區區政府、深圳大學、南山實驗學校、南山中加學校、寶珠幼兒園、南山托幼中心、南頭郵局、交通銀行、工商銀行、南山區人民醫院、南山區圖書館、南山文體中心、荔香公園等
緊鄰商場：人人樂超市、歲寶百貨、海雅百貨、民潤超市、天虹商場、曼哈商業廣場、蘇豪商業廣場、家樂福、西部電子等
二、項目所處物業狀況
物業基本情況
西海明珠花園，為一類高層建筑，集住宅，辦公、商業功能于一身。本工程的總建筑面積176638平方米，地下2層；其中1棟1－2層裙房為會所；2、3、5棟一層裙房為商鋪（商場），二層架空；6、7棟1－2層裙房為商場，6棟3層為架空轉換層。
地面共有八棟塔樓，1棟3個塔樓（3-29層住宅），建筑高度99.7米；2、3、5棟各一塔樓（3－30層住宅樓），建筑高度99米；戶數方面，1棟共有365戶，2棟、3棟、5棟各有191戶，共有938戶。均價每平方米5500元的房價，所吸收的置業人士必將在生活層次上也達到一定的水準。
6棟塔樓（4－22層公寓樓），建筑高度69.7米，6棟有279戶；7棟塔樓（3－25層辦公樓），建筑高度98.9米。商務公寓主要服務對象為首次創業人士和自由職業者，這部份人熱愛自己所從事的事業，拼搏精神十足，銳意進取，追求新事物、新生活。辦公樓為星級寫字樓，企業老板和白領階層所占比重較大，他們消費能力已經達到一定水平，品牌消費概念比較濃厚。
項目所含具體內容
1棟1層
2、3、5棟1層
6、7棟1-3層
三、項目片區分析
基本情況
項目所處片區位于深大正門、南山區政府對面、二期地鐵站入口、與荔香公園僅一路之隔、步行可至南山商業中心區，在政治、經濟、文化三個方面都有獨特的優勢。從政治上講，與區政府隔路相望，地標導向優勢明顯；從經濟上講，居于老牌的南頭商圈和新興的南山商業文化中心區之間，起著承上啟下的關鍵作用；從文化上講，與深圳大學分別雄立于南油大道二旁，步行至南山圖書館、南山文體中心不到五分鐘。
商業狀況
南山區的開發較之羅湖、福田來說，起步較晚，在商業形態上還不夠成熟，未能吸引區外人口消費，且目前區內消費還受到羅湖、福田商圈分流。區內具有特色的、優勢的商業街和商業圈也不夠完善，幾大商圈在各自為陣的局勢下進行改造和升級，新的商業街也依附大型社區應運為生。
商業特征
片區所處地的商業特征相對模糊，但大體上是以商場為根據地形成商圈。如天虹商場、曼哈商場、家樂福、 沃爾瑪 等所在的南頭商圈；海雅百貨、友誼城百貨、樂安居、國美等所在的創業商圈。
發展趨勢
諸多商業街和商場在激烈的市場競爭下，正在從自身經營業態和整體定位的調整中，尋求生機。伴隨南山區居住人口的不斷增加，大小商家努力搶占更大的市場份額，成熟的商家以過人的睿智，勇于投資空白領域，也催生出大批的新型商業街，成功的榜樣帶動大多商家投資目光開始轉變，由成熟的商圈轉向發展潛力巨大的領域，現代城每平方米7.9萬的街鋪交易就足以證明這一發展趨勢。
四、綜合分析
優勢：
◎地理位置優越，與南山區區政府、深圳大學形成三角形，三角形中心為南油大道與桃園路交匯口，地理位置極具地標性；
◎交通方便，北靠桃園路，東靠南油大道，北到深南大道、南到濱海大道均只需二分鐘；停車方便，停車位充足；
◎項目所處的樓盤——西海明珠花園和西海明珠大廈，設計成熟，一入市就成為市場熱點，影響力大；
◎商鋪外觀新穎別致，設計氣派；
劣勢：
◎所處位置孤立，前后街鋪沒有緊密相連，離成熟商圈和其它商業街有一定距離；無法具備堆扎效應和促成人流延伸，難以形成商業氛圍；
◎東面的南油大道路寬車速快，不利對面居住人群跨越。
◎商鋪的面積較大，則整體租金將對商家經營成本造成壓力，如果中間間隔，則會導致門面過小，商家對此比較敏感且不大喜愛；
◎商鋪位置及物業特征相對引進商家有很大的局限性，大型餐館排煙排污過大，列入禁止入駐之列，對人流量吸引有一定的影響；
威脅：
◎常興路、學府路等幾條旺街和曼哈、天虹等幾大商場對項目形成比較大的沖擊，市場占有率大，導致項目市場份額少；
◎項目前后左右均沒有相連街鋪，促使商業街立于孤軍作戰的狀態，項目操作的成功與否，很大程度上依靠項目自身的定位是否準確；
機會：
◎西海明珠花園、西海明珠大廈、西海明珠商務公寓為項目提供了最基本的消費群體；
◎鄰近區政府、深圳大學，地理位置易被公眾接受，且深圳大學可為商業街提供大量消費人群；
◎政府對南山商業文化中心的規劃和建設，將形成一個新的城市亮點，而商業街正處于這一亮點的邊緣；
◎項目地處地鐵站入口，隨著地鐵的開通，以及西部通道的建設，將為項目帶來無窮商機。
市場分析
一、 市場狀況
項目所處地——南山區，作為深圳市四個經濟特區中面積最大的區，在土地資源上具有明顯的優勢，特別是政府部門整體上的規劃，全方位的布局，多渠道的招商引資方式，土地開發的優惠政策等多方面的利好政策，有力推動南山區成為發展商和投資客關注的焦點。商業項目和住宅項目的綜合開發，吸引大批置業人士和投資人士選擇南山，南山的商業也因此有了較大的飛躍，幾個商圈正在形成和完善之中。
近年來，南山發展一日千里。眾多住宅項目在深圳樓市中嶄露頭角，精彩大盤搶盡風頭。伴隨著濱海大道通車、地產開發遍地開花，以及南山配套設施的不斷完善，到南山上班的人多了，到南山居住的人多了，到南山消費的人也多了。沉寂多年的商業市場也如同睡獅猛醒，在短短一年多發生著驚人巨變。西部商戰烽煙四起，主題商城層出不窮。然而令人遺憾的是，南山商圈似乎未能跟上住宅的發展節奏，新推向市場的商業項目，像偶爾在地產大潮中泛起的幾朵浪花，未能引起人們的長期關注。正在經營中的商業物業，多數都在默默耕耘著。南山商業因缺乏一個核心而顯得波瀾不興。
隨著城市西移步伐的加快以及深港西部通道的正式動工，南山龐大的土地儲備和優越的地理位置，日益凸顯其作為未來城市發展的商業領軍地位。
二、個案分析
西海灣花園裙樓
位 置 創業路與后海大道交匯口
租 金 150元/㎡—280元/㎡
經營種類 地產中介、床上用品、服裝、食肆、美發等
經營狀況 大小商家處于維持階級，盈利者較少；無空鋪
點 評 憑借后海片區的幾大高尚住宅的居住人群，大多商鋪基本上能夠維持經營，部份經營獨特的商家具有一定的利潤，商鋪轉讓的現象時有發生，但鋪位出租率基本上達到百分之百
金鐘大廈裙樓
位 置 南油大道旁，海雅百貨隔壁
租 金 200元/㎡—300元/㎡
經營種類 地產中介、服裝、食肆、美容等
經營狀況 大小商家均難以維持；空鋪較多
點 評 由于緊鄰海雅百貨和友誼城百貨，加之龍海路步行街的炒作，使得該裙樓租金一路攀升，高租金低銷售額的局面，導致入駐商家基本上難以維持正常經營，臨街商鋪尚且如此，內街鋪生存更加困難
三、消費群體分析
項目作為西海明珠花園、西海明珠大廈的裙樓，決定其消費群體的平均消費能力處于中等水平，且年齡范圍限定在18歲至60歲之間，他們喜歡自由式的消費形式，一定程度上排斥為消費而消費的行為。在滿足正常消費需求的同時，崇尚舒適、輕閑的購物環境。
從項目所處的地理環境分析，消費群體的范圍將以西海明珠為點，輻射深圳大學的教職工、附近住宅小區的居民，其波及范圍極有可能到達南新路、創業路、后海濱路等。
項目定位
一、 目標消費群體定位
一是西海明珠住宅居民（1217戶）和寫字樓辦公人員（無法計數）；二是深圳大學12000多名大學生和800多名教職工；三是商業街所輻射的周邊消費群體（具體數量的大小取決于商業街定位的成功與否）。
二、項目形象定位
以服務社區為主的生活街和以時尚潮流為主的風情街相結合
三、價格定位
一樓：100元/㎡
二樓：70元/㎡
三樓：40元/㎡
項目規劃
項目名稱（待定）
明珠商業街
西海風情街
功能分布
A、1棟1層引進小規模知名社區超市；
B、2、3、5、棟一層以經營服飾、精品、化妝品、中西餐飲作為主打；
C、6棟2、3層經營酒吧、西餐、咖啡和娛樂休閑會所；
D、7棟1、2、3層引進銀行、商務服務等；還可引進大型知名高檔餐飲（解決排煙排污、來去水的問題后，寫字樓裙樓可經營餐飲）
E、5個圓形獨體商鋪即可特色經營，作為商業街的最大亮點，也可作為商業街業態的補充和完善。
方案二：
首層商鋪規劃成為專業市場，以專業性、全面性吸收客戶。
待與貴公司進一步權商合作之細節后，根據實際工作進展情況，我司將會提交詳盡的《項目規劃及招商建議書》。
承蒙貴公司的信任，敝司能為西海明珠商業街（以下簡稱本項目）提供策劃及推廣建議書，并多謝貴司提供之資料。本策劃方案旨在證明發展商一個正確無誤的投資方向，并通過對本項目的初步分析研究，項目定位的闡述，以及招商推廣手法的突破性等，將一幅鮮明而生動的天富興旺和美好的雄起圖，在公眾面前展現無遺，能引導投資客抓住這罕有的投資機會，使西海明珠商業街成為一個城中熱點。整體推廣概念將于建議書內作扼要闡述。諸多細節問題在雙方協商之后再行定論。
項目分析
一、項目概況
項目位置：地處深圳市南山區桃園路與南油大道交界處，南山區區政府正對面，與深圳大學隔街相望
項目面積：總面積約7600㎡，共三層，一層約4000㎡；二層約1000㎡；三層約2600㎡
周邊配套：南山區區政府、深圳大學、南山實驗學校、南山中加學校、寶珠幼兒園、南山托幼中心、南頭郵局、交通銀行、工商銀行、南山區人民醫院、南山區圖書館、南山文體中心、荔香公園等
緊鄰商場：人人樂超市、歲寶百貨、海雅百貨、民潤超市、天虹商場、曼哈商業廣場、蘇豪商業廣場、家樂福、西部電子等
二、項目所處物業狀況
物業基本情況
西海明珠花園，為一類高層建筑，集住宅，辦公、商業功能于一身。本工程的總建筑面積176638平方米，地下2層；其中1棟1－2層裙房為會所；2、3、5棟一層裙房為商鋪（商場），二層架空；6、7棟1－2層裙房為商場，6棟3層為架空轉換層。
地面共有八棟塔樓，1棟3個塔樓（3-29層住宅），建筑高度99.7米；2、3、5棟各一塔樓（3－30層住宅樓），建筑高度99米；戶數方面，1棟共有365戶，2棟、3棟、5棟各有191戶，共有938戶。均價每平方米5500元的房價，所吸收的置業人士必將在生活層次上也達到一定的水準。
6棟塔樓（4－22層公寓樓），建筑高度69.7米，6棟有279戶；7棟塔樓（3－25層辦公樓），建筑高度98.9米。商務公寓主要服務對象為首次創業人士和自由職業者，這部份人熱愛自己所從事的事業，拼搏精神十足，銳意進取，追求新事物、新生活。辦公樓為星級寫字樓，企業老板和白領階層所占比重較大，他們消費能力已經達到一定水平，品牌消費概念比較濃厚。
項目所含具體內容
1棟1層
2、3、5棟1層
6、7棟1-3層
三、項目片區分析
基本情況
項目所處片區位于深大正門、南山區政府對面、二期地鐵站入口、與荔香公園僅一路之隔、步行可至南山商業中心區，在政治、經濟、文化三個方面都有獨特的優勢。從政治上講，與區政府隔路相望，地標導向優勢明顯；從經濟上講，居于老牌的南頭商圈和新興的南山商業文化中心區之間，起著承上啟下的關鍵作用；從文化上講，與深圳大學分別雄立于南油大道二旁，步行至南山圖書館、南山文體中心不到五分鐘。
商業狀況
南山區的開發較之羅湖、福田來說，起步較晚，在商業形態上還不夠成熟，未能吸引區外人口消費，且目前區內消費還受到羅湖、福田商圈分流。區內具有特色的、優勢的商業街和商業圈也不夠完善，幾大商圈在各自為陣的局勢下進行改造和升級，新的商業街也依附大型社區應運為生。
商業特征
片區所處地的商業特征相對模糊，但大體上是以商場為根據地形成商圈。如天虹商場、曼哈商場、家樂福、 沃爾瑪 等所在的南頭商圈；海雅百貨、友誼城百貨、樂安居、國美等所在的創業商圈。
發展趨勢
諸多商業街和商場在激烈的市場競爭下，正在從自身經營業態和整體定位的調整中，尋求生機。伴隨南山區居住人口的不斷增加，大小商家努力搶占更大的市場份額，成熟的商家以過人的睿智，勇于投資空白領域，也催生出大批的新型商業街，成功的榜樣帶動大多商家投資目光開始轉變，由成熟的商圈轉向發展潛力巨大的領域，現代城每平方米7.9萬的街鋪交易就足以證明這一發展趨勢。
四、綜合分析
優勢：
◎地理位置優越，與南山區區政府、深圳大學形成三角形，三角形中心為南油大道與桃園路交匯口，地理位置極具地標性；
◎交通方便，北靠桃園路，東靠南油大道，北到深南大道、南到濱海大道均只需二分鐘；停車方便，停車位充足；
◎項目所處的樓盤——西海明珠花園和西海明珠大廈，設計成熟，一入市就成為市場熱點，影響力大；
◎商鋪外觀新穎別致，設計氣派；
劣勢：
◎所處位置孤立，前后街鋪沒有緊密相連，離成熟商圈和其它商業街有一定距離；無法具備堆扎效應和促成人流延伸，難以形成商業氛圍；
◎東面的南油大道路寬車速快，不利對面居住人群跨越。
◎商鋪的面積較大，則整體租金將對商家經營成本造成壓力，如果中間間隔，則會導致門面過小，商家對此比較敏感且不大喜愛；
◎商鋪位置及物業特征相對引進商家有很大的局限性，大型餐館排煙排污過大，列入禁止入駐之列，對人流量吸引有一定的影響；
威脅：
◎常興路、學府路等幾條旺街和曼哈、天虹等幾大商場對項目形成比較大的沖擊，市場占有率大，導致項目市場份額少；
◎項目前后左右均沒有相連街鋪，促使商業街立于孤軍作戰的狀態，項目操作的成功與否，很大程度上依靠項目自身的定位是否準確；
機會：
◎西海明珠花園、西海明珠大廈、西海明珠商務公寓為項目提供了最基本的消費群體；
◎鄰近區政府、深圳大學，地理位置易被公眾接受，且深圳大學可為商業街提供大量消費人群；
◎政府對南山商業文化中心的規劃和建設，將形成一個新的城市亮點，而商業街正處于這一亮點的邊緣；
◎項目地處地鐵站入口，隨著地鐵的開通，以及西部通道的建設，將為項目帶來無窮商機。
市場分析
一、 市場狀況
項目所處地——南山區，作為深圳市四個經濟特區中面積最大的區，在土地資源上具有明顯的優勢，特別是政府部門整體上的規劃，全方位的布局，多渠道的招商引資方式，土地開發的優惠政策等多方面的利好政策，有力推動南山區成為發展商和投資客關注的焦點。商業項目和住宅項目的綜合開發，吸引大批置業人士和投資人士選擇南山，南山的商業也因此有了較大的飛躍，幾個商圈正在形成和完善之中。
近年來，南山發展一日千里。眾多住宅項目在深圳樓市中嶄露頭角，精彩大盤搶盡風頭。伴隨著濱海大道通車、地產開發遍地開花，以及南山配套設施的不斷完善，到南山上班的人多了，到南山居住的人多了，到南山消費的人也多了。沉寂多年的商業市場也如同睡獅猛醒，在短短一年多發生著驚人巨變。西部商戰烽煙四起，主題商城層出不窮。然而令人遺憾的是，南山商圈似乎未能跟上住宅的發展節奏，新推向市場的商業項目，像偶爾在地產大潮中泛起的幾朵浪花，未能引起人們的長期關注。正在經營中的商業物業，多數都在默默耕耘著。南山商業因缺乏一個核心而顯得波瀾不興。
隨著城市西移步伐的加快以及深港西部通道的正式動工，南山龐大的土地儲備和優越的地理位置，日益凸顯其作為未來城市發展的商業領軍地位。
二、個案分析
西海灣花園裙樓
位 置 創業路與后海大道交匯口
租 金 150元/㎡—280元/㎡
經營種類 地產中介、床上用品、服裝、食肆、美發等
經營狀況 大小商家處于維持階級，盈利者較少；無空鋪
點 評 憑借后海片區的幾大高尚住宅的居住人群，大多商鋪基本上能夠維持經營，部份經營獨特的商家具有一定的利潤，商鋪轉讓的現象時有發生，但鋪位出租率基本上達到百分之百
金鐘大廈裙樓
位 置 南油大道旁，海雅百貨隔壁
租 金 200元/㎡—300元/㎡
經營種類 地產中介、服裝、食肆、美容等
經營狀況 大小商家均難以維持；空鋪較多
點 評 由于緊鄰海雅百貨和友誼城百貨，加之龍海路步行街的炒作，使得該裙樓租金一路攀升，高租金低銷售額的局面，導致入駐商家基本上難以維持正常經營，臨街商鋪尚且如此，內街鋪生存更加困難
三、消費群體分析
項目作為西海明珠花園、西海明珠大廈的裙樓，決定其消費群體的平均消費能力處于中等水平，且年齡范圍限定在18歲至60歲之間，他們喜歡自由式的消費形式，一定程度上排斥為消費而消費的行為。在滿足正常消費需求的同時，崇尚舒適、輕閑的購物環境。
從項目所處的地理環境分析，消費群體的范圍將以西海明珠為點，輻射深圳大學的教職工、附近住宅小區的居民，其波及范圍極有可能到達南新路、創業路、后海濱路等。
項目定位
一、 目標消費群體定位
一是西海明珠住宅居民（1217戶）和寫字樓辦公人員（無法計數）；二是深圳大學12000多名大學生和800多名教職工；三是商業街所輻射的周邊消費群體（具體數量的大小取決于商業街定位的成功與否）。
二、項目形象定位
以服務社區為主的生活街和以時尚潮流為主的風情街相結合
三、價格定位
一樓：100元/㎡
二樓：70元/㎡
三樓：40元/㎡
項目規劃
項目名稱（待定）
明珠商業街
西海風情街
功能分布
A、1棟1層引進小規模知名社區超市；
B、2、3、5、棟一層以經營服飾、精品、化妝品、中西餐飲作為主打；
C、6棟2、3層經營酒吧、西餐、咖啡和娛樂休閑會所；
D、7棟1、2、3層引進銀行、商務服務等；還可引進大型知名高檔餐飲（解決排煙排污、來去水的問題后，寫字樓裙樓可經營餐飲）
E、5個圓形獨體商鋪即可特色經營，作為商業街的最大亮點，也可作為商業街業態的補充和完善。
方案二：
首層商鋪規劃成為專業市場，以專業性、全面性吸收客戶。
待與貴公司進一步權商合作之細節后，根據實際工作進展情況，我司將會提交詳盡的《項目規劃及招商建議書》。
樂發網超市批發網提供超市貨源信息,超市采購進貨渠道。超市進貨網提供成都食品批發,日用百貨批發信息、微信淘寶網店超市采購信息和超市加盟信息.打造國內超市采購商與批發市場供應廠商搭建網上批發市場平臺,是全國批發市場行業中電子商務權威性網站。
本文來源： 西海明珠商業街項目策劃建議書
