項(xiàng)目概況
◆ 坐落于深圳市寶安區(qū)翻身路；
◆ 寶安區(qū)政府大力扶持的項(xiàng)目之一；
◆ 全長723米，總面積達(dá)到60000平方米；
◆ 波爾諾百貨雄居其間
◆ 周邊住宅群集中，代表樓盤有融景園、西海岸花園、海濱花園等；
◆ 建筑風(fēng)格為意式風(fēng)情，注重人與自然的和諧統(tǒng)一；
項(xiàng)目分析
片區(qū)市場分析
根據(jù)深圳市府規(guī)劃，將在寶安區(qū)廣深公路以西的10.8平方公里海濱，新建一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、商業(yè)規(guī)模宏大的現(xiàn)代化海濱花園城，與羅湖區(qū)和福田遙遙相望，成為別具特色的寶安新中心區(qū)。
片區(qū)交通配套分析
寶安地區(qū)水陸空交通便捷，有深圳寶安國際機(jī)場、福永港，107國道、機(jī)荷快速公路，還有正待興建的西部通道，即將成為深圳連通粵西的交通樞紐。而深圳地鐵1號(hào)線（輕軌）從華僑城延伸到寶安機(jī)場，更加深了寶安和關(guān)內(nèi)的聯(lián)系，促進(jìn)了其城市化進(jìn)程，發(fā)展勢(shì)頭迅猛，帶來商機(jī)無限。
經(jīng)營產(chǎn)品分析
步行街地處寶安高檔人居社區(qū)，附近有體育中心等配套設(shè)施，可以規(guī)劃為以休閑娛樂、體育用品及外貿(mào)服飾、精品服飾等形式為主要經(jīng)營模式，部分社區(qū)服務(wù)為輔的商業(yè)街。由于寶安區(qū)，甚至是南山區(qū)都沒有這樣一條特色的步行街；再加上近來消費(fèi)群體對(duì)這方面的需求越來越強(qiáng)烈，這種經(jīng)營模式的商業(yè)街是順應(yīng)市場需求的。還有寶安交通便利的地理優(yōu)勢(shì)，可以讓這條步行街成為消費(fèi)者外出旅行的中轉(zhuǎn)站和休息點(diǎn)。
步行街需要形成與百貨商場相互補(bǔ)充的、綜合性較強(qiáng)的、有獨(dú)特特質(zhì)的一條個(gè)性化步行街。這樣一來即可以增加消費(fèi)者到這里消費(fèi)吸引力，聚集人氣，又可以增強(qiáng)該商圈的輻射范圍。形成相互促進(jìn)、相互補(bǔ)充的綜合性商業(yè)圈，進(jìn)而提高波爾諾百貨的知名度。
外貿(mào)服飾深圳市場經(jīng)營狀態(tài)分析
由于外貿(mào)服飾在整個(gè)步行街項(xiàng)目中占有較大的比重，特對(duì)其在深圳市場的經(jīng)營狀態(tài)進(jìn)行了調(diào)查。通過對(duì)鴻瑞花園、東濱路、蛇口一帶的外貿(mào)服飾經(jīng)營場地進(jìn)行走訪調(diào)查，基本可以產(chǎn)生如下概念。
（一） 外貿(mào)服飾經(jīng)營點(diǎn)主要依托大型高檔社區(qū)，經(jīng)營面積以三十平方米左右居多，所售商品以每件百元以上的為主，部分百元以下商品為輔。
（二） 以鴻瑞花園為例，場地租金達(dá)到二百多元。據(jù)一個(gè)專營外貿(mào)鞋的店主介紹，其所針對(duì)消費(fèi)群體最大的特征就是經(jīng)濟(jì)條件中上等的人，而鴻瑞花園的業(yè)主基本具備這一條件，這也成為其選取經(jīng)營場地的首要參考標(biāo)準(zhǔn)。其中，大部分外貿(mào)服飾點(diǎn)并非位于人流量大的地帶，但自身回頭客及經(jīng)過已經(jīng)消費(fèi)的顧客介紹的新顧客占有較大的比重。
（三） 外貿(mào)服飾店裝修風(fēng)格以簡潔大方為主，沒有太奢華的修飾，但讓人找到時(shí)尚的感覺，有一部分特色商品在店內(nèi)特別設(shè)立專門的展示櫥窗，極具視覺沖擊力。
蛇口外貿(mào)服飾店
蛇口外貿(mào)服飾店
蛇口外貿(mào)服飾店
（四） 從經(jīng)濟(jì)條件中上等這一概念可以勾畫出外貿(mào)服飾消費(fèi)群體的基本范疇，主要包括公司中高層管理人員、私營企業(yè)主、市政公務(wù)員等。
項(xiàng)目處地消費(fèi)群體分析
寶安區(qū)前期作為工業(yè)區(qū)，積聚了大量的工廠里骨干，他們多為廠里的中、高級(jí)管理人員，年收入一般在4至5萬元之間，且大多在寶安地區(qū)購買房子居住；一部分商人包括港商在內(nèi)，在寶安區(qū)擁有成熟的產(chǎn)業(yè)；再加上政府公務(wù)員，成為步行街的主要消費(fèi)群體。
項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)分析
項(xiàng)目直接處于融景園、西海岸花園等幾個(gè)高檔住宅樓盤腳下，其周邊除了聚集外貿(mào)服飾等經(jīng)營產(chǎn)品的目標(biāo)消費(fèi)群體外，還可以街區(qū)替代商鋪的經(jīng)營態(tài)勢(shì)，增加人流量，這一雙重優(yōu)勢(shì)必將可以有效提高各經(jīng)營業(yè)主的銷售額，鞏固其經(jīng)營的信心和可持續(xù)發(fā)展的決心，同時(shí)，對(duì)于項(xiàng)目長期、穩(wěn)定的發(fā)展提供了可靠的保證。
項(xiàng)目定位
目標(biāo)消費(fèi)群體定位
主要以工廠白領(lǐng)階層、私營業(yè)主階層、公務(wù)員階層、在深置業(yè)的港人為主，輻射寶安全區(qū)及至整個(gè)深圳地區(qū)。
經(jīng)營產(chǎn)品定位
（一）休閑娛樂類
針對(duì)步行街周邊社區(qū)居住人群為白領(lǐng)以上人士為主，平均收入較高，對(duì)生活質(zhì)量的要求也比較高，所以在本商業(yè)街經(jīng)營集休閑娛樂為一體的咖啡西餐、酒吧有相當(dāng)?shù)氖袌觥?BR> （二）體育用品類
本商業(yè)街鄰近體育館，而且現(xiàn)在的都市居民越來越重視健康，因此本商業(yè)街可經(jīng)營一些體育用品、登山攀巖用品，形成特定的商業(yè)形態(tài)。
（三）外貿(mào)服飾、皮具類
價(jià)廉 物美 、極具消費(fèi)吸引力，其主要是與百貨商場形成互補(bǔ)，同時(shí)滿足不同消費(fèi)者的需求。
（四）其他社區(qū)服務(wù)類
作為社區(qū)配套服務(wù)，滿足附近社區(qū)居民的生活需要，從而吸引更多人來此消費(fèi)。
總體設(shè)計(jì)
①廣信花園A棟以超市與咖啡為主；B棟則以體育用品為主，西餐、酒吧為輔；
②西海岸花園一樓主要經(jīng)營外貿(mào)休閑服飾、鞋類及一些特色的精品，以及登山、攀巖用品專賣店。
項(xiàng)目招商方式
根據(jù)對(duì)市場上潛在商家的調(diào)查分析，我們認(rèn)為招商形式主要為：
（一）在現(xiàn)場設(shè)置招商處接待客戶的上門咨詢，與波爾諾廣場的招商活動(dòng)配套進(jìn)行；
（二）以電話、傳真的形式邀請(qǐng)目標(biāo)客戶到現(xiàn)場實(shí)地考察，進(jìn)而介紹具體情況；
（三）主動(dòng)到深圳地區(qū)商業(yè)街向目標(biāo)客戶群推薦步行街，說服客戶進(jìn)駐。
備注：具體招商方案待提案報(bào)告確定后，共同協(xié)商定案。
◆ 坐落于深圳市寶安區(qū)翻身路；
◆ 寶安區(qū)政府大力扶持的項(xiàng)目之一；
◆ 全長723米，總面積達(dá)到60000平方米；
◆ 波爾諾百貨雄居其間
◆ 周邊住宅群集中，代表樓盤有融景園、西海岸花園、海濱花園等；
◆ 建筑風(fēng)格為意式風(fēng)情，注重人與自然的和諧統(tǒng)一；
項(xiàng)目分析
片區(qū)市場分析
根據(jù)深圳市府規(guī)劃，將在寶安區(qū)廣深公路以西的10.8平方公里海濱，新建一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、商業(yè)規(guī)模宏大的現(xiàn)代化海濱花園城，與羅湖區(qū)和福田遙遙相望，成為別具特色的寶安新中心區(qū)。
片區(qū)交通配套分析
寶安地區(qū)水陸空交通便捷，有深圳寶安國際機(jī)場、福永港，107國道、機(jī)荷快速公路，還有正待興建的西部通道，即將成為深圳連通粵西的交通樞紐。而深圳地鐵1號(hào)線（輕軌）從華僑城延伸到寶安機(jī)場，更加深了寶安和關(guān)內(nèi)的聯(lián)系，促進(jìn)了其城市化進(jìn)程，發(fā)展勢(shì)頭迅猛，帶來商機(jī)無限。
經(jīng)營產(chǎn)品分析
步行街地處寶安高檔人居社區(qū)，附近有體育中心等配套設(shè)施，可以規(guī)劃為以休閑娛樂、體育用品及外貿(mào)服飾、精品服飾等形式為主要經(jīng)營模式，部分社區(qū)服務(wù)為輔的商業(yè)街。由于寶安區(qū)，甚至是南山區(qū)都沒有這樣一條特色的步行街；再加上近來消費(fèi)群體對(duì)這方面的需求越來越強(qiáng)烈，這種經(jīng)營模式的商業(yè)街是順應(yīng)市場需求的。還有寶安交通便利的地理優(yōu)勢(shì)，可以讓這條步行街成為消費(fèi)者外出旅行的中轉(zhuǎn)站和休息點(diǎn)。
步行街需要形成與百貨商場相互補(bǔ)充的、綜合性較強(qiáng)的、有獨(dú)特特質(zhì)的一條個(gè)性化步行街。這樣一來即可以增加消費(fèi)者到這里消費(fèi)吸引力，聚集人氣，又可以增強(qiáng)該商圈的輻射范圍。形成相互促進(jìn)、相互補(bǔ)充的綜合性商業(yè)圈，進(jìn)而提高波爾諾百貨的知名度。
外貿(mào)服飾深圳市場經(jīng)營狀態(tài)分析
由于外貿(mào)服飾在整個(gè)步行街項(xiàng)目中占有較大的比重，特對(duì)其在深圳市場的經(jīng)營狀態(tài)進(jìn)行了調(diào)查。通過對(duì)鴻瑞花園、東濱路、蛇口一帶的外貿(mào)服飾經(jīng)營場地進(jìn)行走訪調(diào)查，基本可以產(chǎn)生如下概念。
（一） 外貿(mào)服飾經(jīng)營點(diǎn)主要依托大型高檔社區(qū)，經(jīng)營面積以三十平方米左右居多，所售商品以每件百元以上的為主，部分百元以下商品為輔。
（二） 以鴻瑞花園為例，場地租金達(dá)到二百多元。據(jù)一個(gè)專營外貿(mào)鞋的店主介紹，其所針對(duì)消費(fèi)群體最大的特征就是經(jīng)濟(jì)條件中上等的人，而鴻瑞花園的業(yè)主基本具備這一條件，這也成為其選取經(jīng)營場地的首要參考標(biāo)準(zhǔn)。其中，大部分外貿(mào)服飾點(diǎn)并非位于人流量大的地帶，但自身回頭客及經(jīng)過已經(jīng)消費(fèi)的顧客介紹的新顧客占有較大的比重。
（三） 外貿(mào)服飾店裝修風(fēng)格以簡潔大方為主，沒有太奢華的修飾，但讓人找到時(shí)尚的感覺，有一部分特色商品在店內(nèi)特別設(shè)立專門的展示櫥窗，極具視覺沖擊力。
蛇口外貿(mào)服飾店
蛇口外貿(mào)服飾店
蛇口外貿(mào)服飾店
（四） 從經(jīng)濟(jì)條件中上等這一概念可以勾畫出外貿(mào)服飾消費(fèi)群體的基本范疇，主要包括公司中高層管理人員、私營企業(yè)主、市政公務(wù)員等。
項(xiàng)目處地消費(fèi)群體分析
寶安區(qū)前期作為工業(yè)區(qū)，積聚了大量的工廠里骨干，他們多為廠里的中、高級(jí)管理人員，年收入一般在4至5萬元之間，且大多在寶安地區(qū)購買房子居住；一部分商人包括港商在內(nèi)，在寶安區(qū)擁有成熟的產(chǎn)業(yè)；再加上政府公務(wù)員，成為步行街的主要消費(fèi)群體。
項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)分析
項(xiàng)目直接處于融景園、西海岸花園等幾個(gè)高檔住宅樓盤腳下，其周邊除了聚集外貿(mào)服飾等經(jīng)營產(chǎn)品的目標(biāo)消費(fèi)群體外，還可以街區(qū)替代商鋪的經(jīng)營態(tài)勢(shì)，增加人流量，這一雙重優(yōu)勢(shì)必將可以有效提高各經(jīng)營業(yè)主的銷售額，鞏固其經(jīng)營的信心和可持續(xù)發(fā)展的決心，同時(shí)，對(duì)于項(xiàng)目長期、穩(wěn)定的發(fā)展提供了可靠的保證。
項(xiàng)目定位
目標(biāo)消費(fèi)群體定位
主要以工廠白領(lǐng)階層、私營業(yè)主階層、公務(wù)員階層、在深置業(yè)的港人為主，輻射寶安全區(qū)及至整個(gè)深圳地區(qū)。
經(jīng)營產(chǎn)品定位
（一）休閑娛樂類
針對(duì)步行街周邊社區(qū)居住人群為白領(lǐng)以上人士為主，平均收入較高，對(duì)生活質(zhì)量的要求也比較高，所以在本商業(yè)街經(jīng)營集休閑娛樂為一體的咖啡西餐、酒吧有相當(dāng)?shù)氖袌觥?BR> （二）體育用品類
本商業(yè)街鄰近體育館，而且現(xiàn)在的都市居民越來越重視健康，因此本商業(yè)街可經(jīng)營一些體育用品、登山攀巖用品，形成特定的商業(yè)形態(tài)。
（三）外貿(mào)服飾、皮具類
價(jià)廉 物美 、極具消費(fèi)吸引力，其主要是與百貨商場形成互補(bǔ)，同時(shí)滿足不同消費(fèi)者的需求。
（四）其他社區(qū)服務(wù)類
作為社區(qū)配套服務(wù)，滿足附近社區(qū)居民的生活需要，從而吸引更多人來此消費(fèi)。
總體設(shè)計(jì)
①廣信花園A棟以超市與咖啡為主；B棟則以體育用品為主，西餐、酒吧為輔；
②西海岸花園一樓主要經(jīng)營外貿(mào)休閑服飾、鞋類及一些特色的精品，以及登山、攀巖用品專賣店。
項(xiàng)目招商方式
根據(jù)對(duì)市場上潛在商家的調(diào)查分析，我們認(rèn)為招商形式主要為：
（一）在現(xiàn)場設(shè)置招商處接待客戶的上門咨詢，與波爾諾廣場的招商活動(dòng)配套進(jìn)行；
（二）以電話、傳真的形式邀請(qǐng)目標(biāo)客戶到現(xiàn)場實(shí)地考察，進(jìn)而介紹具體情況；
（三）主動(dòng)到深圳地區(qū)商業(yè)街向目標(biāo)客戶群推薦步行街，說服客戶進(jìn)駐。
備注：具體招商方案待提案報(bào)告確定后，共同協(xié)商定案。
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本文來源： 寶安步行街項(xiàng)目提案書（初案）
