店鋪開發的成功與否，其中的商團調查與店址評估，占有十分重要的地位。

　　一．商圈確定

　　通過商圈調查，可以預估 便利店 座落地點，可能交易范圍內的住戶數、消費水準、流動人口量、營業額；通過實地評估，就店鋪地理位置的便利性、人的動線與流量、車的動線與流量、接近性、視覺效果等，判斷該點是否適合開店，這樣才不致因為盲從而貿然開店，得不償失。

　　商圈的意義及其重要性

　　　商圈，意指在 便利店 坐落的地點所能夠交易的范圍、規模。例如徒步區的店可能是方圓300米，鄉鎮地區則可能是方圓1000米(購物不方便、缺乏競爭等因素)，視具體狀況而定。故商圖的選擇必須謹慎，且要調查清楚，方能開創自我的生存空間。

　　　一般而言，涵蓋面越大，表示商圈愈大，但實際上，在預開設店的周圍一定有競爭店，經營業績將會被競爭者所瓜分，所以對商圈的評估，并非一成不變，事實上是充滿了變數，評估時必須面面俱到。

　　經營一家成功的 便利店 ，其所需要的條件很多，不過，商圈好壞對營運成功的影響力，可說是關鍵，因為地點好壞直接影響 便利店 營運的成功率，達60％。因此如何選擇一個好的商圈，對 便利店 日后的經營發展，有很大的影響。

　　 商圈的類別

　　商圈的變化，時時牽動著業績的發展，因此在開店時，商圈的設定異常重要。

　　 1．商圈設定分類
　　 商圈的設定大致上可分為兩種型態。
　　 (1)徒步為主的商圈。徒步為主的商圈，例如商業區、住宅區等，以店為中心，半徑約300米，以走得到且快速方便為主。
　　
(2)車輛動線為主體的商圈，例如交叉路口附近及郊外主干路上，此種商困大多設置于郊外或下斑路線上，有方便的停車空間及良好的視覺效果，可滿足流動車輛所需的商品。

　　 2．商困以區域大小的分類
　　 以區域的大小加以分類，則有下列幾種型態。
　　 (1)鄰近中心型。其商困的設定大約在半徑200—500米左右，即徒步商圈，此類型商圈分布在每個地區人口較密集的地方或商業集中地。
　　 (2)地區中心型。其商團的設定一般在半徑1千米，人們稱之為生活商圈。
　　(3)大地區中心型。此為地區中心更廣的商圈。
　　 (4)副都市型。通常指公共汽車路線集結的地方，可以轉換車，而形成交通集會地。
　　(5)都市型。商圈可涵蓋的范圍，可能是整個都市的四周，其交通流或人潮流的層面，可能來自四面八方。

　　商圈的特性
　　 商圈的特性若依通常的習慣，常將實地環境分成下列幾種。
　　 1．住宅區
　　 住宅區內的戶數基本上須達10佃戶左右，如以1戶4人來計算，則人數將達4000人左右。
　　 2．教育區
　　
教育區及附近有大、中、小學等學校，其中以私立學校較為理想，因其學生大多比較有錢，消費層次比較高。當然，也不能忽視補習班，補習班的集中區將更理想。
　　　3．辦公區
　　 辦公區指辦公大樓林立的地區，一棟辦公大樓內的員工人數可能超過一二干人，尤其辦公大樓內的上班族外食比例非常高。
　　 4．商業區
　　 商業區指商業行為集中的地方，由于過路客的增加，形成各種商店聚集之處。
　　 5．娛樂區
　　 娛樂區指以休聞消費為主的商圈，通常玩樂之后，需要補充體力。

　　由上述不難發現，住宅區的顧客群較為穩定，而且一般性的消費、業績也較固定，如再加上交通主動脈的配合，因為增加部分的外來客，將使該區的業績有上升的可能。

　　 商圈店址調查要點與評估
　　 店址選擇的好壞，在開店戰略中是至關重要的。
　　 失敗店的主要因素有以下三點：
　　 (1)地點選擇失敗；
　　 (2)不熟練的評估人員致使調查的資料與判斷不準；
　　(3)許多連鎖本部為了達到開店數量的目標而開店，因此產生了許多失敗店。

　　由上述因素可以發現，商圈實地調查及評估準確是十分重要的。大體而言， 便利店 在開店之前，對于實地調查作業應精心細致。如考慮設店出人的人口流量多少、附近有幾家同類店或不同類店、其營業情形如何、商品的內容如何、價位的高低等，均是衡量的重點。

　　 1．商圈實地調查的要點
　　 (1)開店地點周圍住戶的情形，亦即所謂的居民居住條件，其范圍有以下幾類。
　　① 住宅的種類：
　　A．單身住宅；
　　B．普通小區住宅(分大、中型)；
　　Ｃ.它；公寓(分電梯大樓、普通公寓)；
　　D．高級住宅區。
　　以上的住宅種類都適于開設 便利店 ，但貧民區、老人住宅區，則不太適合。
　　②住戶的構成。 便利店 的客戶群以10—30歲的青壯年為主，單身男女尤其重要。如以職業類別來看，司機、工廠上班者，藍領及白領階層以及服務業人員，都是比較理想的對象。
　　(2)商團內有助于 便利店 設立的設施，有下列幾種：
　　①中小型企業(內部沒有餐廳)；
　　②中大型醫院；
　　③大學、專科及高中職校；
　　④24小時的大、中型工廠(三班制)；
　　⑤消防隊、警察局、市政府；
　　⑧公園及廣場；
　　⑦車站附近；
　　⑧大型集中住宅區；
　　⑨其他。
　　(3)商困未來發展的具體考慮如下：
　　①地區內人口及戶數的增加；
　　②新設車站的計劃；
　　②學校的建設計劃；
　　④馬路新設、增設及拓寬計劃；
　　　⑤小區住宅的興建計劃。
　　　(4)商國內的競爭性。商圈內的競爭性，指的是區城內有大型店、同類店或商業聚集較多時，要先確定是否還有設店的空間。

　　 2．評估
　　評估對 便利店 的成敗關系很大。一般而言，評估是開店前必要的工作，以國內而言，大多是靠有經驗的人員的經驗來論定，因此評估的結果可能各不一樣。不過普遍來說，調查經驗豐富的老手，比起剛加入評估作業的新人，其評估的結果的準確度優于后者。

　　評估過程中，數據化、定量化評價數據，是非常重要的，可將人為干擾的因素減至最低。

　　 下面我們將討論一下評估作業的方法。
在地點位置詳細圖中，可了解周圍250米內交通、道路、住宅及公共場所的位置關系，進而判斷該點的位置是否理想。

　　　方法如下：中心點為欲開的 便利店 的位置，而3條圓虛線由內而外各代表50米、150米、250米的范圍，可將250米內的道路、住宅及公共場所標注在國內，再進行分析與判斷。

　　將車輛動線標示清楚，這時設立地點附近的相關位置，清清楚楚，可以很清楚地判斷哪一點比較有利，其車輛的動線是在哪里匯集，廣告效果哪一個比較理想，哪里停車較方便等。

　　最后再把距離內的商圈標注清楚，就可以很清楚地判斷該點是否可以設店了。

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本文來源： 便利店開店與選址1